Teil 14: Wohnungserbbaurecht/Dauerwohnrecht (S. 573-575)


A. Systematische Erläuterungen


I. Wohnungserbbaurecht


Nach § 30 WEG kann Wohnungseigentum an einem Erbbaurecht in gleicher Weise wie an einem Grundstück durch Vertrag oder durch einseitige Teilungserklärung begründet werden. Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum am Erbbaurecht entspricht § 3 WEG und setzt Bruchteilsmiteigentum am Erbbaurecht voraus, ggf. ist dieses zunächst zu bilden. Sie bedarf – ebenso wie die Aufhebung – aufgrund des klaren Wortlautes von § 30 Abs. 3 S. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 WEG der Form der Auflassung. Die einseitige Teilung des Erbbaurechtes entspricht § 8 WEG.

Aufgrund § 1 Abs. 4 WEG kann nur ein Erbbaurecht geteilt werden. Ein Gesamterbbaurecht über mehrere Grundstücke stellt eine einheitliche Berechtigung dar und kann deshalb aufgeteilt werden. Teilbar ist auch ein Untererbbaurecht.

Das Bestehen einer Verfügungsbeschränkung nach § 5 ErbbauRG macht die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Bestellung des Wohnungserbbaurechtes sowohl bei einer einseitigen Teilung nach § 8 WEG als auch bei der vertraglichen Einräumung nach § 3 WEG nicht erforderlich

Für das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigtem gilt das die ErbbauRG, das Wohnungserbbaurecht tritt an die Stelle des Erbbaurechtes. Verfügungen sind in gleicher Weise wie über das Erbbaurecht möglich, soweit das WEG keine Besonderheiten enthält. Für das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander gilt das WEG (§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG). Aufgrund dieses Gleichlaufs des Wohnungserbbaurechts mit dem normalen Erbbaurecht sowie dem üblichen Wohnungseigentum wird auf eine vertiefte Darstellung an dieser Stelle verzichtet.

II. Dauerwohnrecht


1. Wirtschaftliche Bedeutung


Seinen eigentlichen wirtschaftlichen Sinn entfaltete das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach den §§ 31 ff. WEG in der Zeit des Wiederaufbaus nach dem 2. Weltkrieg. Wohnraum war oft nur dann erhältlich, wenn der Mieter bereit war, dem Eigentümer einen verlorenen oder zumindest zinslos anrechenbaren Baukostenzuschuss zu leisten. Durch das Dauerwohnrecht sollte eine Sicherungsmöglichkeit für derartige – oft wirtschaftlich bedeutsame – Aufwendungen geschaffen werden. Außerdem sollten genossenschaftliche Rechtsgestaltungen ermöglichtwerden. Wirtschaftlich kann man zwischen „mietähnlichen“ und „eigentumsähnlichen“ Dauerwohnrechten unterscheiden.

In der Praxis hat dieses Rechtsinstitut allerdings nur wenig Verbreitung gefunden. Zu einer gewissen Bedeutung hatte das Eigenheimzulagengesetz dem Dauerwohnrecht verholfen, da auch ein Dauerwohnberechtigter die Eigenheimzulage erhalten konnte, wenn seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher Betrachtung den Rechten und Pflichten eines Eigentümers der Wohnung entsprach und wenn er aufgrund des Dauerwohnrechtsvertrages bei Beendigung des Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhielt. Es ist zu vermuten, dass nach Abschaffung der Eigenheimzulage das Dauerwohnrecht wieder in einen Dornröschenschlaf fallen wird, auch wenn es sich durchaus als Alternative zu einem langfristigen Mietvertrag anbieten kann.